Les lois de défiscalisation

Il existe plusieurs formes et moyens d'investissements et de placements, parmi les nombreuses possiblités qui s'offrent à vous, certaines vous permettent une économie d'impôts substancielle, appelées produits de DEFISCALISATION.

En voici un résumé : 

• la Loi Madelin
• la Loi Malraux 
• la nouvelle loi De Robien

Artisans, commerçants, professions libérales se voient proposer pour leur retraite complémentaire des contrats « MADELIN ».

Qu’en est-il exactement ?

La loi Madelin a eu du mal à s’imposer auprès des professions libérales et des TNS en général pour plusieurs raisons :

• Sortie en rente obligatoire
• Des cotisations obligatoires jusqu’à l’age de la retraite
• Montant des cotisations dans une fourchette de 1 à 10
• Limitation de la déductibilité des cotisations sur le revenu jusqu’à 19% de huit plafonds annuel de la sécurité sociale soit 42 900 € pour 2002 après déductions des cotisations aux caisses obligatoires de retraites et de prévoyance.
• Contrats peu transparents et peu de souplesse.

Pourtant la loi MADELIN présente certains avantages :

• Déductibilité des cotisations sur le revenu ,dans le cadre législatif certes, mais il a le mérite d’exister.
• Avantage fiscal important pour les plus hautes tranches d’imposition , exemple :
  Un versement de 9 200 € / an, taux d’imposition 48,09% , représente une économie d’impôt de 4 424 €, soit une cotisation réelle de 4 776 €.
• Possibilité de racheter les années antérieurs entre la date d’affiliation et la souscription d’un contrat MADELIN
• Possibilité de réversion sur le conjoint.

L’intérêt d’un contrat MADELIN réside aussi dans la diversification de son patrimoine car les rentes sont servies jusqu’au décès de l’assuré et ne sont pas limitées au capital, puisqu’il n’y a pas de sortie en capital.


Imposition des rentes :

La rente supporte les prélèvements sociaux applicable aux pensions de retraite complémentaire , soit actuellement un total de 6,7% dont 3,8% sont déductibles du revenu imposable. D’autre part la rente servie au titre de la retraite complémentaire est imposée dans la catégorie des pensions après les abattements de 10 et 20%.
 

QUELS CONTRATS CHOISIR ? 

• Des contrats dont le taux de liquidation est déterminé à L’ADHESION
• Dont la revalorisation de la rente est plus importante
• Suivre les performances antérieurs dans les contrats en UC, même si elles ne présagent pas de l’avenir . 
• Le nombre de supports dans les contrats en UC
• La liste des garanties de prévoyance , même si cette prévoyance a un coût
• Les frais sur rente
• Les frais de transfert

La loi MALRAUX

Qu'est ce que la loi MALRAUX ?

Pour simplifier le propriétaire d'un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegarder peut déduire de ses revenus globaux le montant de ses travaux , sous certaines conditions que nous allons détailler.

Les avantages fiscaux.

Le propriétaire d'un immeuble situé dans le secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) peut imputer de son revenu global :

• Le déficit foncier résultant de l'opération de restauration immobilière.
• Les dépenses de démolition
• Les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU ou AFUL)
• Les travaux de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs ainsi que les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.

Autres avantages :

Les intérêts d'emprunt, les frais accessoires des dits emprunts de même que toutes les charges de la propriété sont déductibles quant à eux des revenus fonciers.

Un abattement fiscal de 14% sur les loyers est par ailleurs autorisé par l'administration fiscale.

Rappel des obligations ( instruction B01 5D-5-95) 

• Les immeubles doivent obligatoirement se situer dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.
  Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti.
• Les locaux doivent être loués restaurés à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans.

Vous devez être vigilant sur différents ponts :

• Vérifier que le secteur est bien sauvegardé, la décision du conseil d'état peut arriver très longtemps après la demande ; exemple à BLOIS le secteur sauvegardé a été institué LE 3 SEPTEMBRE 1970 et le décret du conseil d'état est approuvé LE 7 AOUT 1996 soit près de 26 ANS APRES SA CREATION.
• Vérifier le prix du marché immobilier à comparer entre l'ancien et le neuf.
• Vérifier le marché locatif

EXEMPLE D 'AVANTAGE FISCAL

Un 3 pièces

Prix d'acquisition : 59396 euros
Frais d'acquisition : 12287 euros
Montants des travaux : 96590 euros

TAUX d'imposition du client 48.09% soit 46450 euros d'économie d'impôts

L'intérêt d'une telle opération réside essentiellement sur deux aspects :

1. Le capital immobilier qui se situe toujours en centre ville 
2. L'économie d'impôt qui est conséquente.

A ce propos, attention au miroir aux alouettes qui voudrait que l'on fasse passer la " défiscalisation " avant le bien fondé économique de l'opération.

Si ces investissements immobiliers sont bien réalisés et il y en a, sachez qu'ensuite il est intéressant de garder le bien pour avoir un complément de revenus pour sa retraite.

La nouvelle Loi ROBIEN

Ce dispositif vous permet, lorsque vous investissez dans le neuf à but locatif, de déduire de vos loyers de 65% du prix du logement selon un dispositif précis. Ce qui vient fiscalement diminuer vos revenus dans la plus haute tranche, et par voie de conséquence vos impôts.

• une simplification du zonage en 3 zones (voir tableau ci-dessous)
• l'augmentation des plafonds de loyer
• la suppression des plafonds de ressources des locataires.

Possibilité de déduire des revenus fonciers (amortissement) :

• 8% du montant investi pendant les 5 premières années.
•  2,5% pendant les 4 années suivantes, qui peuvent être reconduites par période de 3 ans et pour 6 années supplémentaires. Au total la déduction porte au maximum sur 65% du prix d'acquisition. S'il n'y a pas de revenus fonciers suffisants pour absorber l'amortissement, le déficit créé se reporte sur le revenu global dans la limite de 10.700 €
• les loyers perçus bénéficient d'une réduction forfaitaire de 6%.

L'investisseur doit s'engager à louer le logement pendant 9 ans.
Le logement doit être la résidence principale du locataire (la loi de finance de 2003 prévoit la possibilité de louer à un ascendant ou descendant, à condition qu'il ne soit pas membre du même foyer fiscal).
Les loyers sont plafonnés en fonction de 3 zones.