Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : faites les bons choix !
Gestion cabinet Par Julien FRAYSSE le 08-06-2021Depuis quelques années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) reviennent sur le devant de la scène. La forte baisse des marchés actions durant la crise sanitaire ayant refroidi bien des investisseurs, les banques, les conseillers en gestion de patrimoine et les sociétés de placement, proposent à leurs clients un large choix de parts de sociétés civiles de placement immobilier.
La SCPI correspond à la version « papier » de l’immobilier. Avec un apport financier limité, sans nécessairement s’endetter et faire face aux difficultés inhérentes à la gestion locative (gestion des travaux, recherche de locataires, copropriété…), vous pouvez avoir accès via cette typologie de société à un parc immobilier diversifié ou spécialisé. La pierre papier demeure un moyen d’investir dans l’immobilier, en déléguant la gestion à des tiers. Par ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier prend du temps et nécessite de connaître le marché local pour limiter les risques d’investissement.
Mais quels sont les critères de sélection d’une SCPI ?
1• Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : il s’agit du rendement de la SCPI. Cet indicateur mesure le revenu distribué par la SCPI sur une année par rapport au prix moyen de la part.
2• Le Taux de Rendement Interne (TRI) : traduit la rentabilité de la SCPI sur une période de longue durée.
3• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : a vocation à vous indiquer le niveau de vacances des locataires, donc de vous faire une idée des futurs dividendes à percevoir. Le TOF résulte du rapport entre le montant réel des loyers perçus et le montant des loyers théoriques pour une période déterminée.
4• Le report à nouveau : correspond aux richesses accumulées par la SCPI et non distribuées.
Si la SCPI a peu de report à nouveau disponible, cela signifie : soit qu’elle distribue tous ses résultats, soit que sa trésorerie est faible et qu’elle ne pourra donc pas amortir les aléas de la gestion locative.
5• Les provisions pour grosses réparations : une provision est de l’argent mis de côté pour faire face à des dépenses futures. Si le bilan d’une SCPI fait apparaître des provisions pour grosses réparations, cela signifie qu’elle anticipe la rénovation de son parc ou de futures réparations. Les provisions pour grosses réparations sont à mettre en relation avec l’ancienneté du parc.
6• La capitalisation : nombre de parts multiplié par le prix de souscription. Elle permet d’estimer l’importance des actifs détenus, leur « taille », selon l’expression communément utilisée.
Plus la capitalisation est élevée, plus le parc de biens immobiliers détenu est important, plus la SCPI est diversifiée. Par ailleurs, plus la capitalisation est significative, plus la liquidité des parts est théoriquement assurée. Une capitalisation élevée est donc un critère important car il vous permettra à la fois de limiter votre risque en tant qu’investisseur (on parle de dilution du risque) et de pouvoir revendre vos parts plus aisément.
Ces informations vous seront communiquées par la société de gestion. Vous pourrez ainsi faire une analyse concurrentielle des différents produits.
Que faut il bien garder à l’esprit lorsqu’on investit dans des SCPI ?
La fiscalité est lourde car s’agissant de parts de sociétés civiles, la fiscalité applicable est en règle générale celle des revenus fonciers :
• Taxation dans la tranche marginale de l’impôt sur le revenu (30% ou 41% selon)
• + Taxation aux prélèvements sociaux de 17.20%
C’est la raison pour laquelle certaines sociétés de gestion vous proposent d’acquérir des parts démembrées. Une décote est opérée sur le prix lorsque vous achetez à titre personnel la nue-propriété. L’usufruit étant détenu par un tiers, vous n’êtes pas taxé.
Les frais de gestion sont élevés :
• 10 à 12% de frais de souscription. Mais souvenez vous que lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer en moyenne : 5% de frais d’agence + 7% à 8% de frais « notariés » (droits d’enregistrement pour l’essentiel et honoraires du Notaire). Rien ne se perd, rien ne se créée par miracle !
• 10% des loyers annuels en gestion. Là aussi le parallèle avec la « pierre véritable », l’authentique, se poursuit : il s’agit de l’équivalent des frais d’agence : de 7% à 9% en moyenne sur les loyers encaissés.
Prenez également garde à la liquidité du placement : c’est sa capacité à le convertir en espèces sonnantes et trébuchantes rapidement. Les SCPI sont un placement en règle générale peu liquide. Tout dépend de l’offre et de la demande des investisseurs.
Lorsqu’on évolue dans un monde où les acquéreurs de parts prédominent, le degré de liquidité évolue à la hausse. Mais ce n’est pas toujours pas le cas, il faut en être conscient.
L’horizon de placement d’une SCPI est long : 20 ans en moyenne. C’est toujours dans la durée que la performance d’une SCPI s’apprécie. C’est aussi bien souvent le cas pour un immeuble ordinaire. Rien qu’amortir les frais d’acquisition liés à l’achat prend du temps.
Quelles sont les menaces qui planent sur les investisseurs en SCPI ?
L’augmentation des taux tout d’abord. Les placements en fonds d’assurance vie en euros redeviendraient plus alléchants car ils sont moins risqués et les frais de gestion sont moins élevés.
Une crise immobilière, qui entraînerait une spirale à la baisse des prix, donc de faite une dévalorisation des parts. La grosse différence, qui existe entre un propriétaire en direct d’un bien immobilier et un détenteur de parts de SCI, est que le premier maîtrise de A à Z l’intégralité de son investissement, tous les tenants et aboutissants. Un investisseur en SCPI est un investisseur parmi les autres, associé minoritaire, contraint de suivre la masse.
Enfin, nous constatons que la baisse des rendements des SCPI est progressive depuis 2010.
Comment limiter son risque d’investissement en SCPI ?
• En diversifiant ses investissements sur différentes SCPI, dont les supports d’investissement varient (bureaux, locaux commerciaux, résidences seniors, immeubles à l’étranger, Ehpad…)
• En comparant les TRI des SCPI sur une longue période
• En sollicitant les banques et sociétés de gestion pour qu’elles vous communiquent les indicateurs et ratios clés de leurs produits
Comme tout placement immobilier ou mobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l’évolution des marchés immobiliers et les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fond. Encore une fois, la SCPI est un placement long terme. La liquidité est limitée, les sociétés de gestion ne garantissant pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Dentairement votre.
Julien Fraysse
