Défiscaliser un investissement immobilier futur, une méthode simple, peu coûteuse et efficace.
Gestion cabinet Par le 06-10-2015Comment optimiser votre fiscalité immobilière ?
Comment préparer dès maintenant la transmission de votre patrimoine à vos enfants ?
C’est en faisant preuve d’anticipation et de réflexion que vous serez amené à faire les bons choix.
Voici une méthode simple et efficace que vous pouvez d’ores et déjà mettre en œuvre.
1. Règles de calcul de taxation immobilière :
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
– 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année,
– 4% au terme de la 22ème année,
Ce qui implique une exonération totale au bout de 22 ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de :
– 1.65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
– 1.60% pour la 22ème année de détention,
– 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.
Ce qui implique une exonération totale au bout de 30 ans.
2. Stratégie patrimoniale et fiscale à mettre en œuvre
Face à ces durées particulièrement longues pour pouvoir bénéficier d’exonération, pourquoi ne pas créer dès maintenant une Société civile immobilière (SCI) destinée à marquer le point de départ de votre exonération future ?
En effet, bon nombre de personnes créent une SCI au moment de l’achat de leur bien immobilier. La date de départ de calcul des exonérations est donc mécaniquement retardée.
En matière de plus-value immobilière, en cas de cession de parts de SCI, la date de départ à retenir est celle de souscription par les associés desdites parts et non celle de l’acquisition de l’immeuble par la SCI…ce qui permet ainsi de gagner de précieuses années…et vous laisse une marge suffisante de négociation sur le prix de vente.
Exemple : le Docteur Durand procède à la création d’une SCI le 1er janvier 2015, dans laquelle sont également associés ses 2 jeunes enfants. Cette SCI acquiert le 31 décembre 2022 un immeuble, qui sera revendu 10 ans plus tard, dans le cadre du financement des études de ses enfants.
A la date de cession des parts de la SCI, le Docteur Durand et ses enfants seront détenteurs depuis 18 ans de l’immobilier contre seulement 10 ans si la SCI avait été créée le 31 décembre 2022.
Cas de l’impôt sur le revenu :
Taux d’abattement sur plus-value pour 18 ans de détention : 78%
Taux d’abattement sur plus-value pour 10 ans de détention : 30%
Différentiel : 48 %
Cas des prélèvements sociaux :
Taux d’abattement pour 18 ans de détention : 21.45%
Taux d’abattement pour 10 ans de détention : 8.25%
Différentiel : 13%
Dans les 2 cas de figure, la différence reste significative.
3. Précautions à prendre
Pour acter de façon économique le démarrage économique de votre SCI, je vous recommande de lui faire souscrire quelques parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Les statuts devront donc être adaptés pour autoriser ce type de souscription.
Conclusion : Le philosophe Sénèque avait pour devise : « Il n’y a pas de vent favorable pour celui qui ne sait où il va ». La société civile est aujourd’hui un outil efficace et dynamique de gestion patrimoniale et d’optimisation qui doit être utilisé à bon escient.
N’hésitez pas à nous contacter, pour toutes informations complémentaires.
Julien FRAYSSE
